一百九十七章。公寓進階
2025重生之我做上海商鋪中介 作者：劃著小船的王大海 投票推薦 加入書簽 留言反饋
在成功幫朋友出租公寓後不久，朋友又遇到了新的問題，租客管理以及後續可能出現的風險讓他有些頭疼。
我想起之前給予我諸多幫助的大師，便再次聯係他，希望能從他那裏獲得更多的指導。我們依舊約在那間熟悉的咖啡館，
午後的陽光透過窗戶灑在木質的桌麵上，營造出一種溫暖而寧靜的氛圍。
我一見到大師，便迫不及待地說道：“大師，上次按照您的方法，公寓順利租出去了，真的非常感謝您。
但現在又出現了一些新問題，比如租客管理和風險防範方麵，我還不太清楚該怎麽處理得更好。”
大師微笑著點點頭，溫和地說：“這很正常，出租公寓不僅僅是把房子租出去這麽簡單，後續的管理和風險應對同樣重要。今天我們就來深入聊聊這方麵的進階策略。首先從智能獲客說起吧，現在科技發展很快，利用一些智能工具可以更高效地獲取潛在租客。”
我好奇地問道：“智能獲客？我還不太了解，您能給我詳細講講嗎？”
大師端起咖啡，說道：“就拿虛擬看房自動化來說吧。可以用‘3dvista’這個工具製作720°全景看房，在全景中還能標注出插座位置、收納空間這些細節。這樣租客即使不到現場，也能很直觀地了解公寓的布局和設施。另外，在抖音開通‘公寓直播間’，設置定時循環播放看房視頻，讓潛在租客隨時都能看到公寓的情況。”
我一邊聽一邊思考，說道：“這個方法確實不錯，能節省很多時間和精力。那怎麽捕獲這些通過虛擬看房產生興趣的潛在客戶呢？”
大師接著說：“這就需要在房源描述頁嵌入‘tally表單’來收集客戶需求了。必填項可以設置為入住時間、養寵情況等，這樣能更精準地了解租客的需求，也方便後續的篩選和溝通。”
我連連點頭，說道：“明白了，大師。那在精準廣告投放方麵，您之前提到的朋友圈廣告和小紅書seo具體該怎麽操作呢？”
大師耐心地解釋道：“朋友圈廣告可以定向投給最近搜索過‘租房’並且公司在該公寓3公裏內的用戶。這樣能確保廣告推送給真正有需求且位置合適的人群。而小紅書seo，標題要包含城市、地鐵線、租金這些關鍵信息，比如‘上海10號線同濟大學站4500精裝’。這樣當用戶在小紅書上搜索相關租房信息時，你的房源就更有可能被看到。”
我認真地記錄著，說道：“這些方法真的很實用。那在和租客談判的時候，有沒有什麽更有效的策略呢？”
大師笑了笑，說：“當然有。比如價格錨定法，你可以這樣設計話術，‘同小區同戶型的市場價是5800，房東直租隻要5300’，然後打開貝殼app展示對比，讓租客直觀地感受到價格優勢。還可以說‘如果年付可以降到5100，相當於每月省200塊健身卡錢’，通過這種方式刺激租客選擇更有利的支付方式。”
我思考了一下，問道：“除了價格方麵，還有其他的談判策略嗎？”
大師接著說：“場景化促單也很有效。對於學生或白領，可以強調‘樓下就是盒馬鮮生，下班10分鍾吃上熱飯’，突出生活的便利性。對於家庭客，演示‘兒童鎖功能+對口小學升學率數據’，滿足他們對安全和教育的需求。對於外籍人士，提供英文版《垃圾分類指南》和附近國際診所地圖，讓他們感受到貼心的服務。”
我讚歎道：“大師，您考慮得真周全。那在租客風控方麵，該怎麽確保租到合適的租客，避免風險呢？”
大師嚴肅地說：“租客風控很關鍵。可以采用信用背調三步法。第一步是基礎篩查，通過‘天眼查專業版’查企業租客的經營風險，如果是個人租客，可以了解一下他們的職業背景。第二步是收入驗證，要求提供近3個月個稅app截圖，當然要遮蓋敏感信息，這樣能確保租客有穩定的收入來支付租金。第三步是習慣評估，詢問‘您平時幾點休息？’之類的問題，判斷是否適合合租環境。”
我點點頭，說道：“確實很有必要。那在防違約方麵，又該怎麽做呢？”
大師接著說：“在防違約條款上，可以設定押二付一，提前退租需找到下家才退押金的規則。在合同中注明‘牆麵汙損超過a4紙麵積需賠償’這樣的損耗界定，明確責任。還可以安裝‘青萍藍牙門鎖’記錄出入時間，這既不侵犯隱私，又能在出現問題時作為參考。”
我認真地把這些要點都記下來，說道：“大師，聽您這麽一說，我對租客風控有了更清晰的認識。那在售後服務方麵，又該如何做好呢？”
大師微笑著說：“售後服務也很重要，它關係到租客的滿意度和續租率。在人設運營上，可以用‘canva’設計專屬頭像，比如職業照加上‘您的租房管家’文字，給租客一種專業、可靠的感覺。定期維護也很關鍵，每月發送生活貼士，像停水通知、垃圾分類新規這些信息，讓租客感受到你的關心。”
我問道：“那在續租刺激方麵，有什麽好的方法嗎？”
大師說：“可以製定一些老客政策，比如續租贈送2次深度保潔服務，成本也不高，還不到100元。另外，設置轉介紹獎勵，租客推薦成交送京東卡500元，當然這可以從押金扣除。這樣既能提高續租率，又能通過租客的口碑帶來新的租客。”
我感歎道：“大師，您的這些方法真的太全麵了。但如果遇到一些極端情況，比如租客失聯、房屋損壞、租金拖欠，該怎麽應對呢？”
大師拿起筆，在紙上畫了一個表格，說道：“這就需要有應急預案了。如果租客失聯，可以先聯係緊急聯係人，然後貼告知書，7天後清房，這是有法律依據的，《民法典》第945條有相關規定。如果房屋損壞，可以從押金扣除賠償費用，不足部分可以起訴，這在租賃合同第7.3款也有約定。對於租金拖欠，第3天發催款函，第7天換鎖並保管好租客的物品，但這需要提前在合同中約定好。”
我看著表格，心中對各種情況的應對有了更明確的方向。“大師，真的太感謝您了。那在整個出租過程中，有沒有什麽效率工具可以使用呢？”
大師點點頭，說：“當然有。在合同管理方麵，可以用‘簽盾’進行電子合同存證，防止篡改。收租提醒可以用‘蘑菇夥伴’，微信自動催款，解放人力。財務對賬可以用‘簡道雲’，它有押金到期預警功能，防止遺漏。”
我把這些工具都記下來，說道：“大師，聽了您的講解，我對出租公寓的進階策略有了全麵的了解。那在執行節奏上，您有什麽建議嗎？”
大師思考了一下，說：“在開始的day1-3，可以完成全景看房製作和朋友圈廣告投放，盡快吸引潛在租客。day4-7，每天私信迴複潛在客戶，可以用‘chatgpt’寫個性化話術，提高溝通效率。到了第二周，可以集中帶看，每周三、六設置為開放日，製造看房人氣。如果到了第二個月還未出租，可以考慮降價3%或者增加‘首月送保潔’條款，提高競爭力。”
我想起之前給予我諸多幫助的大師，便再次聯係他，希望能從他那裏獲得更多的指導。我們依舊約在那間熟悉的咖啡館，
午後的陽光透過窗戶灑在木質的桌麵上，營造出一種溫暖而寧靜的氛圍。
我一見到大師，便迫不及待地說道：“大師，上次按照您的方法，公寓順利租出去了，真的非常感謝您。
但現在又出現了一些新問題，比如租客管理和風險防範方麵，我還不太清楚該怎麽處理得更好。”
大師微笑著點點頭，溫和地說：“這很正常，出租公寓不僅僅是把房子租出去這麽簡單，後續的管理和風險應對同樣重要。今天我們就來深入聊聊這方麵的進階策略。首先從智能獲客說起吧，現在科技發展很快，利用一些智能工具可以更高效地獲取潛在租客。”
我好奇地問道：“智能獲客？我還不太了解，您能給我詳細講講嗎？”
大師端起咖啡，說道：“就拿虛擬看房自動化來說吧。可以用‘3dvista’這個工具製作720°全景看房，在全景中還能標注出插座位置、收納空間這些細節。這樣租客即使不到現場，也能很直觀地了解公寓的布局和設施。另外，在抖音開通‘公寓直播間’，設置定時循環播放看房視頻，讓潛在租客隨時都能看到公寓的情況。”
我一邊聽一邊思考，說道：“這個方法確實不錯，能節省很多時間和精力。那怎麽捕獲這些通過虛擬看房產生興趣的潛在客戶呢？”
大師接著說：“這就需要在房源描述頁嵌入‘tally表單’來收集客戶需求了。必填項可以設置為入住時間、養寵情況等，這樣能更精準地了解租客的需求，也方便後續的篩選和溝通。”
我連連點頭，說道：“明白了，大師。那在精準廣告投放方麵，您之前提到的朋友圈廣告和小紅書seo具體該怎麽操作呢？”
大師耐心地解釋道：“朋友圈廣告可以定向投給最近搜索過‘租房’並且公司在該公寓3公裏內的用戶。這樣能確保廣告推送給真正有需求且位置合適的人群。而小紅書seo，標題要包含城市、地鐵線、租金這些關鍵信息，比如‘上海10號線同濟大學站4500精裝’。這樣當用戶在小紅書上搜索相關租房信息時，你的房源就更有可能被看到。”
我認真地記錄著，說道：“這些方法真的很實用。那在和租客談判的時候，有沒有什麽更有效的策略呢？”
大師笑了笑，說：“當然有。比如價格錨定法，你可以這樣設計話術，‘同小區同戶型的市場價是5800，房東直租隻要5300’，然後打開貝殼app展示對比，讓租客直觀地感受到價格優勢。還可以說‘如果年付可以降到5100，相當於每月省200塊健身卡錢’，通過這種方式刺激租客選擇更有利的支付方式。”
我思考了一下，問道：“除了價格方麵，還有其他的談判策略嗎？”
大師接著說：“場景化促單也很有效。對於學生或白領，可以強調‘樓下就是盒馬鮮生，下班10分鍾吃上熱飯’，突出生活的便利性。對於家庭客，演示‘兒童鎖功能+對口小學升學率數據’，滿足他們對安全和教育的需求。對於外籍人士，提供英文版《垃圾分類指南》和附近國際診所地圖，讓他們感受到貼心的服務。”
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大師嚴肅地說：“租客風控很關鍵。可以采用信用背調三步法。第一步是基礎篩查，通過‘天眼查專業版’查企業租客的經營風險，如果是個人租客，可以了解一下他們的職業背景。第二步是收入驗證，要求提供近3個月個稅app截圖，當然要遮蓋敏感信息，這樣能確保租客有穩定的收入來支付租金。第三步是習慣評估，詢問‘您平時幾點休息？’之類的問題，判斷是否適合合租環境。”
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大師接著說：“在防違約條款上，可以設定押二付一，提前退租需找到下家才退押金的規則。在合同中注明‘牆麵汙損超過a4紙麵積需賠償’這樣的損耗界定，明確責任。還可以安裝‘青萍藍牙門鎖’記錄出入時間，這既不侵犯隱私，又能在出現問題時作為參考。”
我認真地把這些要點都記下來，說道：“大師，聽您這麽一說，我對租客風控有了更清晰的認識。那在售後服務方麵，又該如何做好呢？”
大師微笑著說：“售後服務也很重要，它關係到租客的滿意度和續租率。在人設運營上，可以用‘canva’設計專屬頭像，比如職業照加上‘您的租房管家’文字，給租客一種專業、可靠的感覺。定期維護也很關鍵，每月發送生活貼士，像停水通知、垃圾分類新規這些信息，讓租客感受到你的關心。”
我問道：“那在續租刺激方麵，有什麽好的方法嗎？”
大師說：“可以製定一些老客政策，比如續租贈送2次深度保潔服務，成本也不高，還不到100元。另外，設置轉介紹獎勵，租客推薦成交送京東卡500元，當然這可以從押金扣除。這樣既能提高續租率，又能通過租客的口碑帶來新的租客。”
我感歎道：“大師，您的這些方法真的太全麵了。但如果遇到一些極端情況，比如租客失聯、房屋損壞、租金拖欠，該怎麽應對呢？”
大師拿起筆，在紙上畫了一個表格，說道：“這就需要有應急預案了。如果租客失聯，可以先聯係緊急聯係人，然後貼告知書，7天後清房，這是有法律依據的，《民法典》第945條有相關規定。如果房屋損壞，可以從押金扣除賠償費用，不足部分可以起訴，這在租賃合同第7.3款也有約定。對於租金拖欠，第3天發催款函，第7天換鎖並保管好租客的物品，但這需要提前在合同中約定好。”
我看著表格，心中對各種情況的應對有了更明確的方向。“大師，真的太感謝您了。那在整個出租過程中，有沒有什麽效率工具可以使用呢？”
大師點點頭，說：“當然有。在合同管理方麵，可以用‘簽盾’進行電子合同存證，防止篡改。收租提醒可以用‘蘑菇夥伴’，微信自動催款，解放人力。財務對賬可以用‘簡道雲’，它有押金到期預警功能，防止遺漏。”
我把這些工具都記下來，說道：“大師，聽了您的講解，我對出租公寓的進階策略有了全麵的了解。那在執行節奏上，您有什麽建議嗎？”
大師思考了一下，說：“在開始的day1-3，可以完成全景看房製作和朋友圈廣告投放，盡快吸引潛在租客。day4-7，每天私信迴複潛在客戶，可以用‘chatgpt’寫個性化話術，提高溝通效率。到了第二周，可以集中帶看，每周三、六設置為開放日，製造看房人氣。如果到了第二個月還未出租，可以考慮降價3%或者增加‘首月送保潔’條款，提高競爭力。”